REAL ESTATE – ECONOMIA SETORIAL E MERCADOS MBA/POLI/USP

DR. FELIPE MENDES BORINI & DR. FLÁVIO HOURNEAUX JÚNIOR

Detalhamento

1. Evolução e fundamentos.
2. Ambiente e cultura empresarial: de máquinas a sistemas vivos.
3. Gestão empreendedora: aprendizagem e conhecimento empresarial.
4. Gestão da Inovação e a criação da realidade organizacional.
5. Gestão estratégica e os sistemas políticos e de informações gerenciais.
6. Ética e responsabilidade corporativa e mecanismos de defesa.
7. Tomada de decisão e a lógica da mudança.
8. Controle gerencial e dominação.
9. Gestão internacional.
10. Empresa Classe Mundial e Prova.

Bibliografia

1. SNELL Scott A.e BATEMAN, Thomas S. – Administração – São Paulo: McGraw Hill – Artmed / 2a. Edição / 2012.
2. BATEMAN, Thomas S. e SNELL Scott A. Administração: liderança & colaboração no mundo competitivo. São Paulo: McGraw Hill, 2007.
3. ENDEAVOR. Como fazer uma empresa dar certo em um país incerto: Lições de 51 importantes empreendedores brasileiros. Rio de Janeiro – Elsevier, 2005.
4. FIFER, Bob. Dobre seus Lucros – Agir, 2012.
5. GOLEMAN, Daniel. Os Grandes Empreendedores. Rio de Janeiro: Campus–Elsevier, 2007.
6. MORGAN, Gareth. Imagens da Organização. São Paulo: Atlas, 2000.
7. PESCE, Bel. A menina do Vale: Como o empreendedorismo pode mudar a sua vida. Rio de Janeiro: Editora Casa da Palavra, 2012.
8. Slides em sala complementam o material indicado.
9. Outros textos indicados durante o curso, anotações de aula, slides e apresentações.

DR. CLAUDIO TAVARES DE ALENCAR

Detalhamento

1. Apresentação. Decisão e Planejamento. Rotinas do pensar ao fazer para lidar com a incerteza. Os sistemas de planejamento e de controle.
2. Cenários, Simulação e Modelo Simulador. Geração de Indicadores para Hierarquização e Escolha. Estudo de caso.
3. Seleção e Escolha dos Empreendimentos. Concepção e validação do negócio. Identificação dos meios para desenvolver o empreendimento. Escolha diante do risco. Composição financeira sustentável e condição econômica aceitável. Segurança do investimento: lastro e estabilidade. Questões sobre atratividade.
4. Indicadores de resultado. Fronteiras de resultado. Qualidade e Riscos. Risco desprezível, atratividade setorial e atratividade do empreendedor – Hierarquização de Empreendimentos. Fundamentação do Cenário Referencial e Análise de Riscos. Estudo de caso.
5. A Árvore de Decisões nas Estruturas Organizacionais. Mercados de real estate e relações entre empreendedores, aspectos da competitividade. As relações dos empreendedores e seu público alvo, compradores do mercado residencial e investidores em imóveis para renda.
6. Conceitos de Valor e Inflação: moeda e seu poder de compra; abordagem sobre as causas e efeitos do processo; índices históricos; conceitos econômicos importantes; inflação setorial no conceito de custos e de preços. A representatividade do Incc-Fgv. Arbitragem das taxas de inflação. Estudos de caso.
7. Formação de Preços em Ambiente Inflacionário e Comportamento de Preços. Escolha da Moeda de Análise. A cobertura para o descolamento e as proteções na formação dos preços. Estudo de casos.
8. Estudo de casos – Formação de preços no mercado residencial e no mercado de escritórios.

Bibliografia

1. ROCHA-LIMA J.; MONETTI E.; ALENCAR C.T. – Real Estate: Fundamentos para Análise de Investimentos – capítulos 1, 2, 6 e 7. Campus-Elsevier. 440p. Rio de Janeiro, 2011.
2. ROCHA LIMA JR., J. Decisão e Planejamento: Fundamentos para Empresas e Empreendimentos na Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 2004. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/25).
3. ROCHA LIMA JR., J. Análise de Investimentos: Princípios e Técnicas para Empreendimentos do Setor da Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 1993. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/06).
4. ROCHA LIMA JR., J. Decidir sobre Investimentos no Setor da Construção Civil São Paulo, EPUSP, 1998. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/200).

Bibliografia suplementar

1. ALENCAR, C. T. A Tomada de Decisões Estratégicas no Segmento de Empreendimentos Residenciais: Uma Sistemática de Análise. Dissertação de Mestrado, 285 p, São Paulo, EPUSP, 1993.
2. CHIAVENATO, I. Administração de empresa: uma abordagem contingencial. 2.ed., São Paulo, McGraw-Hill, 1987.
3. ROCHA LIMA JR, J. Gerenciamento na construção civil: uma abordagem sistêmica. São Paulo, EPUSP, 1990. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/23).
4. ROCHA LIMA JR, J. Política empresarial e diretrizes de ação. São Paulo, EPUSP, 1990. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/126).

DRA. ELIANE MONETTI

Detalhamento

1. Apresentação Geral do Curso. Apresentação da disciplina. Os instrumentos de planejamento, as informações e sua aplicação na decisão. O processo de simulação no planejamento econômico e financeiro. A construção de modelos e a montagem de cenários.
2. Os conceitos fundamentais para planejamento financeiro no plano estratégico, no tático e no operacional. Estratégias para gestão financeira para empresas de real estate: agilidade e riscos. Os fluxos para planejamento. Construção de fluxos financeiros para suporte de decisões no plano estratégico, no ambiente do Sistema Empreendimento. Identificação dos fluxos de investimento e retorno. Conceito de recursos ociosos. Conceito de formatação de fluxos de caixa esperados. Estudos de Caso.
3. Construção de fluxos financeiros para suporte de decisões no plano estratégico, no ambiente do Sistema Gerenciador de Investimentos. Definição da política de investimentos. Riscos no ambiente do Sistema Gerenciador de Investimentos. Estudos de Caso.
4. Capitais próprios, financiamento, recursos derivados da operação ou das vendas, recursos de investidores em parcerias limitadas. Os Sistemas de financiamento: caracterização, dimensionamento e capacidade de financiamento. Taxas de juros. Estudos de Caso.
5. Estudos de Caso.
6. PROVA P1.
7. Indicadores da condição econômica. Taxa de retorno e taxa de retorno no conceito restrito. Taxas nominais e efetivas. Payback primário e payback alavancado. Recuperação da capacidade de investimento. Duration.
8. e 9. Estudos de Caso.
10. PROVA P2.

Bibliografia

1. ROCHA LIMA Jr., João da; MONETTI, Eliane; ALENCAR, Claudio Tavares. Real Estate – Fundamentos para análise de investimentos. ISBN 978-85-352-3988-1. Rio de Janeiro, Elsevier, 2011. 440p.
2. Textos para Estudos de Caso.

DR. FELIPE MENDES BORINI & DR. FLÁVIO HOURNEAUX JÚNIOR

Detalhamento

1. Estrutura x Crescimento.
2. Especialização, Departamentalização, Comando, Amplitude de Controle. Estudo de Caso. Centralização, Descentralização, Formalização. Estudo de Caso.
3. Fundamentos do Comportamento em Grupo.
4. Compreendendo as Equipes de Trabalho.
5. Comunicação.
6. Gestão Orientada a Processos. Questões Contemporâneas sobre Liderança e Cultura Organizacional.
7. Estrutura, Poder e Política.
8. Reorganização Apreciativa. Estrutura, Conflitos e Negociação.
9. Tendências: Mega Corporação x Redes de Pequenas Empresas.
10. A Dinâmica da Mudança Organizacional.

Bibliografia

1. ROBBINS, Stephen P.; JUDGE, Timothy A. e SOBRAL, Filipe. Comportamento Organizacional: Teoria e Prática no Contexto Brasileiro. São Paulo : Pearson Prentice Hall, 2010.
2. GREEF, Ana Carolina; FREITAS, M.C.D. e ROMANEL F.B. Lean Office – Operação, Gerenciamento e Tecnologias. São Paulo : Atlas, 2012.
3. MITTELSTAEDT JR., Robert E. Seu Próximo Erro Será Fatal? Os Equívocos que Podem Destruir uma Organização. Porto Alegre : Bookman, 2006.
4. VASCONCELLOS, Eduardo e HEMSLEY, James R. Estrutura das Organizações. São Paulo : Pioneira, 2000.
5. SEIFFERT, Peter Q. e COSTA, João A.S. Estruturação Organizacional. São Paulo : Atlas, 2007.
6. Artigos e casos indicados.
7. MELLO, Pedro e VIDIGAL, Marina. Startup Brasil. Rio de Janeiro : Agir, 2011.
8. ENDEAVOR, Instituto Empreender. Como fazer uma empresa dar certo em um país incerto: conceitos e lições dos 51 empreendedores mais bem sucedidos do Brasil. Rio de Janeiro : Elsevier, 2005.

M. CRISTIANE BUENO DE CAMARGO

Objetivos – Introduzir conceitos fundamentais na construção de modelos para Análise da Qualidade de Investimento em Empreendimento do Real Estate (AQI) e os princípios de uso da ferramenta Excel para esta finalidade. Disciplina eletiva, destinada aos alunos que necessitem conhecer as qualidades da ferramenta e o seu s istema operacional, cujo uso intensivo será necessário na maioria das disciplinas avançadas de análise de empreendimentos.

Fundamentos – Modelos utilizando Excel são largamente utilizados no ambiente dos investim entos. Modelos devem ser preparados para investimentos de estrutura complexa, na maioria com desenho exclusivo. Mesmo para os empreendimentos mais correntes, como exemplo empreendimentos residenciais para venda, é adequado formular modelos que atendam ao modo de decidir do investidor, seja para identificar suas simplificações e validá-las, como para fazer a medida dos indicadores que cada decisor em particular usa para seus investimentos.

Programa de aulas

Aula 1 Para o que serve e o que compreende uma AQI. Modelos são parte das AQI e devem ser capacitados para operar com diferentes cenários e para calcular os indicadores que o decisor usa para analisar seus investimentos. Os modelos em Excel devem destacar três módulos: (i) cenário introduzido na análise; (ii) módulo operacional, que é o “core” do modelo, dedicado à análise de transações e (iii) saídas de informação para decisão, seja por listagem de indicadores ou gráficos. Exemplos.

Aulas 2 e 3 Modelos em Excel devem ser dedicados. Como se configuram modelos fechados, abertos e dedica dos. Até que ponto convém generalizar o modelo, para que ele (dedicado) cubra um espectro de alternativas de investimento. Exemplo utilizando orçamento e a curva de produção, incluindo desenhos de gráficos. Preparar fluxos de custeio da produção e margem de contribuição p ara CGA. Tradução para moeda da base, considerando Incc nos custos e Ipca como moeda de referência da AQI. Exemplos.

Aula 4 Fluxos da receita de vendas e das contas conexas em empreendimentos residenciais financiados. Tradução para moeda da base, considerando índices arbitrados de preços, índices de ajuste de contratos, tendo Ipca como moeda de referência da AQI. Exemplos.

Aulas 5 e 6 Preparar fluxos de caixa e fluxos Investimento x Retorno. Exemplos em empreendimentos imobiliários e de base imobiliária. Cálculos dos principais indicadores para fluxos de investimento em empreendimentos: taxa de retorno (interna e restrita), payback primário e alavancado, duration, prazo equivalente de investimento. Nível de exposição para empreendimentos de base imobiliária. Exemplos.

Aula 7 Fina nciamentos. Estrutura de liberações, cálculo de saldo devedor, pagamento de juros e outras taxas, custo efetivo do crédito. Financiamentos em moeda nominal e com ajuste fora da moeda de referência da AQI. Exemplos.

Aula 8 Contratos de longo prazo e ajustes em ciclos discretos. A questão da perda inflacionária e ajuste para a moeda de referência da AQI. Exemplos.

Aula 9 Investim entos de base imobiliária e indicadores de saída ao longo da vida do investimento. Análise do melhor ponto de saída. Exemplos.

Aula 10 Prova

Critérios de aproveitamento – As notas de aproveitamento serão calculadas com o seguinte critério: nota= 50%?Prova+50%?Ex+conceito ?10 A nota da prova terá o valor máximo de 10 (dez) Ex é a média de notas de Exercícios que os alunos desenvolverão em classe, sendo cada nota de exercício de valor até 10 (dez) conceito é uma nota conferida pelo professor, de até 1,5 e será conferida em função do desempenho do aluno nas aulas.

Bibiografia

1. ROCHA-LIMA J.; MONETTI E.; ALENCAR C.T. – Real Estate: Fundamentos para Análise de Investimentos – capítulos 1, 3, 5 e 6. Campus-Elsevier. 440p. Rio de Janeiro, 2011.
2. ROCHA LIMA JR., J. Análise de Investimentos: Princípios e Técnicas para Empreendimentos do Setor da Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 1993. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/06).
3. Fundamentos de planejamento financeiro para o setor da construção civil. São Paulo, EPUSP, 1995, 113p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/11).
4. Rocha Lima Jr., João da – O Conceito da taxa de Retorno (Boletim Técnico BT/PCC/158 – EPUSP). Decisão e Planejamento: Fundamentos para a Empresa e Empreendimentos na Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 2004, 58p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/25).

DRA. CAROLINA ANDREA GARISTO GREGÓRIO

Detalhamento

1. Apresentação da Disciplina. Análise da qualidade de investimentos – conceitos, regras gerais e métodos de avaliação. Apresentação do 1° Estudo de Caso: implantação de empreendimento imobiliário para venda.
2. Formatação do modelo do 1° Estudo de Caso: cenário e fluxo de produção mensal com financiamento para produção e fluxo dos encaixes de vendas. Seleção de indicadores da qualidade de investimentos em empreendimentos imobiliários e premissas.
3. Término do fluxo de caixa do modelo com cálculo dos indicadores. Análises de riscos com distorção de variáveis e arbitragem de fronteiras de distorção. Discussão de resultados e diretrizes para elaboração de relatório. Observações gerais sobre os modelos em desenvolvimento pelos alunos (feedback).
4. Conceitos para forma alternativa de financiamento à produção para o caso desenvolvido pelos alunos (repasse antecipado e crédito associativo).
5. Seminários dos alunos: exposição de 15 minutos para cada grupo apresentar principais resultados do 1º Estudo de Caso com base no relatório desenvolvido e entrega do relatório.
6. Prova P1: foco no emprego do modelo previamente desenvolvido para o 1º Estudo de Caso, demonstração de proficiência no uso do modelo e na interpretação dos resultados.
7. Conceitos sobre formação de preços para obras empreitadas em cenário de baixa inflação e apresentação do 2° Estudo de Caso.
8. Formatação e operação do modelo: fluxo de produção mensal e cálculo das margens para orçamento base projetado. Análise de resultados, seleção de indicadores da qualidade.
9. Formatação e operação do modelo: término do fluxo e cálculo dos indicadores, com modelo preparado para análises de riscos (premissa necessária para formação de preço). Análise dos efeitos de risco de comportamento de variáveis chaves nos indicadores. Observações sobre os modelos em desenvolvimento pelos alunos (feedback).
10. Prova P2: foco no emprego do modelo previamente desenvolvido para o 2º Estudo de Caso, demonstração de proficiência no uso do modelo e na interpretação dos resultados. Entrega do Relatório do 2º Estudo de Caso.

Bibliografia

1. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Análise de investimentos: princípios e técnicas para empreendimentos do setor da construção civil. São Paulo, EPUSP, 1993, 50p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/06).
2. Fundamentos de planejamento financeiro para o setor da construção civil. São Paulo, EPUSP, 1995, 113p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/11).
3. Decisão e Planejamento: Fundamentos para a Empresa e Empreendimentos na Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 2004, 58p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/25).
4. O preço das obras empreitadas: análise e modelo para sua formação. São Paulo, EPUSP, 1990. 7p. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/025).
5. BDI nos preços da empreitadas: uma prática frágil. São Paulo, EPUSP, 1993. 18p. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/095).
6. Qualidade do empreendimento na construção civil: inovação e competitividade. São Paulo, EPUSP, 1995. 44p. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/144).
7. ROCHA LIMA JUNIOR, João da; MONETTI, Eliane e ALENCAR, Claudio Tavares – Real estate: Fundamentos para Análise de Investimentos – Elsevier Editora Ltda. 2011. 8. Bibliografia complementar estará disponível para download no endereço www.realestate.br.

DRA. ELIANE MONETTI, DR. CLAUDIO TAVARES DE ALENCAR & ABLA MARIA PROÊNCIA AKKARI

Detalhamento

1. Apresentação da Disciplina.
2. Proposição de temas para o desenvolvimento dos seminários.
3. Levantamento das principais práticas e ocorrência no mercado brasileiro sobre os temas – chave a serem tratados nas mesas redondas (apresentação pelos professaores da disciplina).
4. Mesa Redonda 1 – Planejamento Estratégico com foco na dispersão ou concentração da atividade empresarial. Decisões relativas às parcerias no desenvolvimento de empreendimentos.
5. Mesa Redonda 2 – Planejamento Estratégico com foco nas decisões de investimento: i. validação da compra de terrenos e ii. formatação de produtos frente às avaliações de comportamento do mercado competitivo.
6. Mesa Redonda 3 – Estratégia na comercialização do produto imobiliário para venda.
7. Mesa Redonda 4 – Estratégia na colocação de locações nos empreendimentos de base imobiliária.
8. Mesa Redonda 5 – Política de suprimentos na implantação e operação de empreendimentos imobiliários e de base imobiliária.
9. Mesa Redonda 6 – Programação e controle de custos: políticas e sistemas.
10. Mesa Redonda 7 – Controle de prazos e qualidade, levando em conta a norma de desempenho.
11. Apresentação de seminários.

Bibliografia

1. Bibliografia já empregada nas disciplinas do curso para cada tema específico das mesas redondas.
2. Bibliografia complementar será sugerida durante as aulas.

M. SC. CELSO DA COSTA SANTOS

Detalhamento

1. Apresentação das Demonstrações Financeiras, das informações adicionais e dos relatórios exigidos pela Comissão de Valores Mobiliários para as Sociedades Anônimas de Capital Aberto; Conceituação do Balanço Patrimonial, da Demonstração de Resultados do Exercício e da Demonstração de Valor Adicionado; Conceituação das Fontes e Aplicações de Recursos, do vínculo econômico e legal entre elas, o registro contábil, o Balanço Patrimonial e Demonstração de Resultados do Exercício; Simulação com participação dos alunos da dinâmica das interações entre Fontes e Aplicações de Recursos e seus reflexos na contabilidade, com a utilização de representação gráfica de razonetes e seus correspondentes débitos e créditos.
2. Conclusão da apresentação do Balanço Patrimonial, dos grupos de Contas que o compõem como Ativo, Passivo e Patrimônio Líquido, e do detalhamento de suas contas e critérios de valorização; Correção de Exercícios propostos anteriormente; Apresentação das transações de empresa comercial revendedora, desde sua criação e capitalização inicial, de aquisições de ativos com recursos próprios ou de registro contábil de consumos de insumos e despesas; algumas transações de revenda de mercadorias com apuração de resultados; Conclusão da apresentação das Demonstrações Financeiras e Relatórios exigidos pela CVM –Comissão de Valores Mobiliários. Apresentação da Demonstração de Resultados do Exercício, bem como dos critérios de valorização das Receitas e Custos para empresas em geral, bem como para Empresas de Construção Civil, em consonância com o POC-Percentual de Obra Concluída.
3. Conclusão da Apresentação da Demonstração dos Resultados do Exercício, Composição do Custo dos Produtos Vendidos e a Despesa de Depreciação, a utilização do POC-Percentual de Obra Concluída. Despesas Comerciais, Administrativas, Resultados Financeiros, Provisão de Imposto de Renda, Lucro Líquido, EBIT, EBITDA; Margem EBITDA; O significado do EBITDA na valuation de empresas. Correção de Exercícios propostos anteriormente. Resolução em conjunto com alunos de exercício simulando toda a rotina de contabilização das transações de uma empresa, a partir de um Balanço Patrimonial anterior e de transações diversas no período seguinte. Apresentação dos Demonstrativos Financeiros: Demonstração do Fluxo de Caixa; Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido.
4. Resolução conjunta com alunos de exercícios completos de lançamentos contábeis e apuração do Balanço Patrimonial e da Demonstração de Resultados do Exercício. Aplicação de simulado em que alunos preparam sem ajuda ou consulta, todos os lançamentos contábeis e apuração de Balanço Patrimonial e a Demonstração de Resultados do Exercício; Apresentação das Demonstrações Financeiras de empresas de Construção Civil, com foco no Balanço Patrimonial e Demonstração de Resultados.
5. Prova de Avaliação.
6. Apresentação dos critérios definidos pelo CPC –Comitê de Pronunciamentos Contábeis, criado pela Lei 11.638/07, e aplicáveis às Sociedades Anônimas de Capital Aberto com atuação na Industria de Construção Civil, em especial a aplicação do POC Percentual de Obra Concluída; Revisão dos Demonstrativos Financeiros publicados por Empresas do Setor de Construção Civil; Apresentação dos Índices Financeiros.
7. Conclusão da apresentação de Índices Financeiros; Aplicação e analise dos Índices Financeiros sobre Empresa do Setor de Construção Civil e analise de seus Demonstrativos Financeiros. Alunos calculam e analisam DF de outras empresas do setor de Construção Civil.
8. Grupos apresentam as análises de outras empresas do setor de Construção Civil – DF e Índices comparando e comentando o desempenho e resultados obtidos.
9. Grupos apresentam as análises de outras empresas do setor de Construção Civil – DF e Índices comparando e comentando o desempenho e resultados obtidos.
10. Revisão geral do curso, conclusões. Apresentação de Tópicos de Tributos. Entrega dos Trabalhos de Avaliação preparados por grupos de alunos, entregues em arquivo PDF.

Bibliografia

1. IUDÍCIBUS S.; MARION J.C.- Curso de Contabilidade para Não Contadores- Para as Áreas de Adm.,Econ, Direito e Engenharia. Atlas 7ª.Edição 2011.
2. Documentos emitidos pelo CPC- Comitê de Pronunciamentos Contábeis relativos ao Setor de Construção Civil: ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário; CPC 17 – Contratos de Construção; CPC 19 – Negócios em Conjunto; 0CPC 01 – Entidades de Incorporação Imobiliária; OCPC 04 Aplicação da Interpretação Técnica 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras.
3. Demonstrativos Financeiros publicados pelas empresas de Construção Civil, organizadas na forma de Sociedades de Capital Aberto, e que serão objeto de análise e estudo durante o curso.

DRA. PAOLA TORNERI PORTO

Detalhamento

1. Apresentação da disciplina. Regras gerais e método de avaliação na disciplina. Os métodos de avaliação de ativos imobiliários. Avaliação de imóveis por meio de comparação direta e valuation de imóveis discretos (escritórios, shopping-centers, hotéis) utilizando-se o conceito de Valor da Oportunidade do Investimento (VOI).
2. Os negócios em real estate e premissas para o investimento em empreendimentos de base imobiliária (EBI). O ciclo de geração de renda em um EBI. Estrutura do fluxo de investimento e retorno. O cenário referencial e a análise de riscos.
3. Início de estruturação do modelo protótipo: edifício de escritório para locação (EEL). Fluxo de caixa na operação: Receita Operacional Bruta (ROB) e Resultado Operacional Disponível (ROD), despesas operacionais, heterogeneidade dos prazos de locação, estrutura dos contratos de locação.
4. Arbitragem do Valor da Oportunidade do Investimento (VOI-0) a partir do cenário referencial determinístico para o ciclo operacional. Valor da Oportunidade de Investimento ao final do ciclo operacional. Indicadores do ciclo operacional no cenário determinístico. O fundo para reposição de ativos (FRA). Os investimentos em reciclagem (IR) ao final do ciclo operacional. O modelo desta aula desenvolvido pelos alunos será submetido à avaliação (E1).
5. Arbitragem do Valor da Oportunidade do Investimento (VOI) a partir do cenário referencial estabelecido entre fronteiras de flutuação (intervalo). O modelo desta aula desenvolvido pelos alunos será submetido à avaliação (E2).
6. Riscos provocados por distúrbios na operação e impactos na arbitragem do Valor da Oportunidade de Investimento (VOI-0). Como se configura a perda do valor do investimento no EEL com a quebra de desempenho. O modelo desta aula desenvolvido pelos alunos será submetido à avaliação (E3).
7. Análise de VOI considerando diferentes momentos de desmobilização ao longo do ciclo operacional. Análise de como os fluxos de Resultado Operacional Disponível (ROD) e VOI remuneram os investimentos considerando diferentes momentos de saída do investimento.
8. O erro de conceituar perenidade e utilizar múltiplos em valuation de ativos imobiliários. Indicadores complementares para empreendimentos de base imobiliária.
9. Valuation de empresas do segmento de real estate, por meio de parâmetros.
10. Avaliação final dos alunos. (P).

Bibliografia

1. ROCHA LIMA JR., J. R., MONETTI, E e ALENCAR, C.T. Real Estate: Fundamentos para análise de investimentos’ editora Elsevier, São Paulo (2011).
2. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Princípios para Análise de Qualidade de Empreendimentos: o Caso dos Empreendimentos de Base Imobiliária. 68p. Boletim Técnico/PCC/153. EPUSP, São Paulo, 1995.
3. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Fundos de Investimento Imobiliário com Portfolio de Base Imobiliária: Notas sobre a Depreciação do Ativo. 38p. Boletim Técnico/PCC/187. EPUSP, São Paulo, 1997.
4. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Decidir sobre Investimentos no Setor da Construção Civil. 72p. Boletim Técnico/PCC/200. EPUSP, São Paulo, 1998.
5. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Formação da Taxa de Retorno em Empreendimentos de Base Imobiliária. 36p. Boletim Técnico/PCC/218. EPUSP, São Paulo, 1998.
6. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Análise Econômica de Empreendimentos de Longo Horizonte de Maturação: Indicadores Avançados para Análise da Qualidade do Investimento. 24p. Boletim Técnico/PCC/271. EPUSP, São Paulo, 2001.
7. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Análise de Investimentos e valuation no mercado de edifícios de escritórios para locação: questões sobre a doutrina. Real Estate: Economia & Mercados, vol2, nº1, pp.43-85. EPUSP, São Paulo, 2005. 8. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Notas sobre valuation de empresas e empreendimentos: the dark side of valuation Carta do NRE-POLI, nº02/06. EPUSP, São Paulo, 2006.

DR. CLAUDIO TAVARES DE ALENCAR

Detalhamento

1. A fronteira de mercado no caso dos empreendimentos imobiliários. O fator dominante e os determinantes do planejamento estratégico na atuação das empresas. Qualidade e competitividade na ação das empresas nessa fronteira. Dimensionamento de mercado, balizamento da demanda e dos seus referenciais dequalidade. Percepção ou medida do nível de oferta a oferta competitiva em mercados de confronto aberto. Descrição do ESTUDO DE CASO 1 (mercado e produto). Breve descrição da rotina de trabalho nos demais casos e seminários.
2. A estrutura da equação financeira para produção dos empreendimentos e o mecanismo de formação de preços. Fatores de competitividade, rotinas de planejamento e destaque para os fatores de risco, com seus procedimentos de mitigação.
3. Seminário desenvolvido pelos alunos, relativo ao ESTUDO DE CASO 1. Estrutura dos meios de financiamento para produção e comercialização de habitações. A economia setorial no Brasil. Estrutura dos meios de financiamento – a inovação na economia nacional. O papel do Estado e a ação dos agentes financeiros e das empresas. Estruturas em Project-Finance.
4. Descrição do ESTUDO DE CASO 2 (desenho do Empreendimento – funding com investimento e financiamento). Investimento em empreendimentos imobiliários. Indicadores da qualidade, rotinas de análise. Risco nos investimentos em empreendimentos imobiliários. Metodologia de análise, sistemas de controle e procedimentos para mitigação de riscos. Construção de modelos para análise da qualidade de empreendimentos imobiliários habitacionais, para apoio à decisão nas etapas de definição de estratégias e de tática de atuação. Rotinas para análise de riscos e impacto das incertezas de comportamento.
5. Descrição do ESTUDO DE CASO 3 (desenho do empreendimento – funding com parcerias limitadas, em sociedade de propósito exclusivo – SPE). Exemplo de modelo de análise do investimento em empreendimento imobiliário. Período livre para debates e esclarecimentos sobre os modelos que os alunos deverão estar preparando para desenvolver os seminários relativos aos CASOS 2 e 3.
6. Seminário desenvolvido pelos alunos, relativo ao ESTUDO DE CASO 2. 7. Seminário desenvolvido pelos alunos, relativo ao ESTUDO DE CASO 3.

Bibliografia

1. ROCHA-LIMA J.; MONETTI E.; ALENCAR C.T. – Real Estate: Fundamentos para Análise de Investimentos – Campus-Elsevier. 2011.
2. BRUEGGEMAN AND FISHER – Real Estate Finance and Investments – Richard D. Irwin. 1.993.
3. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Avaliação do Risco nas Análises Econômicas de Empreendimentos Habitacionais. São Paulo, EPUSP, 1991. 143p. (Boletim Técnico. Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC-23/90).
4. Instrumentos de Investimento em Empreendimentos Habitacionais no Brasil: A Questão Estrutural. São Paulo, EPUSP, 2004. Real Estate – Economia & Mercados – V.1, N.1, 2004 – Julho-Dezembro, 80p.
5. Planejamento do Produto no Mercado Habitacional. São Paulo, EPUSP, 1993. 26p. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/110).
6. Qualidade do Empreendimento na Construção Civil: Inovação e Competitividade. São Paulo, EPUSP, 1995. 44p. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/144).
7. Decisão e Planejamento: Fundamentos para a Empresa e Empreendimentos na Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 2004, 58p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/25).
8. Decidir Sobre Investimentos no Setor da Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 1998 (Boletim Técnico. Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/200, 76p.).
9. Journals da American Real Estate Society – ARES.

DRA. ABLA MARIA PROÊNCIA AKKARI

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1. Apresentação da disciplina. Conceitos básicos de gerenciamento de empreendimento. Conceitos básicos de gerenciamento de riscos. Metodologia e estrutura referencial de análise de risco na implantação de empreendimentos. Estudo de caso 01.
2. Processos especificos para identificação dos riscos – planejamento do gerenciamento dos riscos. Estudo de caso 02.
3. Processos especificos para identificação dos riscos – identificação dos riscos. Estudo de caso 03- Parte 01.
4. Processos específicos de análise de riscos na implantação de empreendimento – Análise qualitativa. Estudo de caso 03- Parte 02.
5. Processos específicos de análise de riscos na implantação de empreendimento – Análise quantitativa. Estudo de caso 03- Parte 03.
6. Processos específicos de análise de riscos na implantação de empreendimento – Planejamento das respostas ao risco. Estudo de caso 03- Parte 04.
7. Processos específicos de análise de riscos na implantação de empreendimento – Monitoramento e controle dos riscos. Estudo de caso 03- Parte 05.
8. Processos específicos de análise de riscos na implantação de empreendimento – Reavaliação periodica. Estudo de caso 03- Parte 06.
9. Tratamento e condições de risco na formatação e gerenciamento de contratos. Estudo de caso 03- Parte 07.
10. Apresentação do trabalho final.

Bibliografia

1. Agile Project Management: How to Succeed in the Face of Changing Project Requirements by Gary Chin . AMACON, 2004.
2. Harold Kerzner. Project Management: A Systems Approach to Planning, Scheduling, and Controlling. 8th Edition, John Wiley & Sons © 2003, 891 p.
3. John Schuyler. Risk and Decision Analysis in Projects, 2d Edition. Project Management Institute © 2001, 259 p.
4. Kendall, Gerald and Rollins, Steven C. Advanced Project Portfolio Management and the PMO: Multiplying ROI at Warp Speed. J. Ross Publishing © 2003.
5. Meredith, Jack R. e Mantell Jr., Samuel J. Project Management, A Managerial Approach. John Wiley & Sons, NY, USA, 1995. 3d Edition, 767 p.
6. Project Management Institute, Project Management Body Of Knowledge. 4d Edition.
7. Project Management Institute, The Standard for Portfolio Management. 2006. 8. R. Max Wideman (ed), Project and Program Risk Management: A Guide to Managing Project Risks and Opportunities, Project Management Institute © 1992, 120 p.

DRA. ABLA MARIA PROÊNCIA AKKARI

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1. O ciclo de vida dos empreendimentos imobiliários: da prospecção de terrenos até o desligamento. Descrição e caracterização das etapas, stakeholders e interfaces. As necessidades de gerenciamento de escopo, prazos e custos em cada uma das etapas.
2. Processos de gerenciamento do PMI aplicados a empreendimentos imobiliários. Processos de iniciação: Desenvolver o Termo de Abertura do Projeto, Identificar as partes interessadas. Apresentação de casos para empreendimentos imobiliários; Processos para planejamento do escopo: planejar o gerenciamento do escopo, coletar requisitos, definir o escopo e criar a EAP – Estrurura Analítica do Projeto. Apresntação de casos para empreendimentos imobiliários.
3. Processos para planejamento do tempo: planejar o gerenciamento do cronograma, definir as atividades, seqüênciar as atividades, estimar os recursos das atividades, estimar as durações das atividades, desenvolver o cronograma. Técnicas e ferramentas de modelagem lógica: diagrama de Gantt, histogramas e nívelamento de recursos.
4. Técnicas e ferramentas de modelagem lógica: grafos e linhas de balanço, compressão/descompressão de cronogramas, cronogramas probabilísticos: PERT e simulação Monte Carlo.
5. Processos para gerenciamento de custos: planejar o gerenciamento de custos, estimar os custos, determinar o orçamento e controlar os custos (GVA – Gerenciamento do Valor Agregado).
6. 1ª. avaliação.
7. Sistemas disponíveis para desenvolvimento de modelos para gerenciamento integrado do escopo, prazos e custos. Desenvolvimento de caso com exploração de modelo, simulações, informações geradas e controle. Uso integrado de MS-Project e Excel.
8. Estruturação de modelos para gerenciamento da etapa de concepção e definição do produto: Estudo de massa, estimativa paramétrica de custos e elaboração de cronograma. Uso integrado de MS-Project e Excel.
9. Estruturação de modelo para gerenciamento da etapa de produção. Aplicação para obras de edifícios. Simulações para avaliar estratégias de produção e impactos sobre o empreendimento. Uso integrado de MS-Project e Excel.
10. 2ª. avaliação (em laboratório).

Bibliografia

1. GUIA PMBOK – Um Guia do Conhecimento em Gerenciamento de Projetos 5ª. Edição – 2014 – Editado pelo Project Management Institute.
2. CHATFIELD, Carl; JOHNSON Timothy. MICROSOF PROJECT 2013 PASSO A PASSO Bookmann Companhia Ed., 2013.

M. ENG. JOSE ROBERTO SAMPAIO MOREIRA DA COSTA

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1. Incorporação Residencial Tradicional. O Sistema Financeiro da Habitação, a Letra de Crédito Imobiliário e Letra Imobiliária Garantida.
2. Aspectos legais da incorporação imobiliária e de loteamento. Contrato de compra e venda de terreno: permuta financeira e física. Hipoteca e alienação fiduciária. Órgãos envolvidos.
3. Securitização de Recebíveis Imobiliários. As companhias hipotecárias e as securitizadoras. As operações estruturadas com os Certificados de Recebíveis Imobiliários e através dos Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios. Os Fundos de Investimentos Imobiliários. O papel dos bancos comerciais e de investimentos.
4. Edifícios Comerciais Corporativos e Galpões Industriais. Classificação dos empreendimentos. Mecanismo de viabilização do empreendimento: investimento e empréstimo, locação e venda e estruturas de Built-To-Suit e Sale-Lease-Back.
5. Hotéis e Shopping Centers. Tipos de contratos e aspectos jurídicos no relacionamento dos empreendedores de shopping e lojistas e do hotel, com o gestor hoteleiro e com eventuais condôminos (no caso de condo-hotel).
6. Aspectos jurídicos do mercado de capitais voltado ao mercado imobiliário. O regulamento de fundos: gestor, administrador e custodiante. Empresa de serviços imobiliários. Consultor imobiliário. Empresa de rating. Assembleia de cotistas. Mesa redonda com advogado especializado em mercado de capitais e gestor de fundos de investimentos.

Bibliografia

1. BRUEGGEMAN AND FISHER – Real Estate Finance and Investments – Richard D. Irwin. 1.993 ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Fundos Imobiliários têm futuro no Brasil . São Paulo, NRE-Poli, 2011, 11p. (Carta do NRE-Poli)
2. Decisão e Planejamento: Fundamentos para a Empresa e Empreendimentos na Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 2004, 58p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/25)
3. Instrumentos de Investimento em Empreendimentos Habitacionais no Brasil: A Questão Estrutural. São Paulo, EPUSP, 2004. 68p. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/354)
4. Fundos de Investimento Imobiliário e Real Estate Investment Trusts. 7p. In: CONGRESSO URBAN LAND INSTITUTE – REAL ESTATE NA AMÉRICA LATINA, 2001, São Paulo, Brasil, 2001.
5. Novos Produtos Financeiros e o Mercado Imobiliário – Investimentos Via Títulos de Securitização. Anais em CD-ROM. 10 Seminário LARES – Latin American Real Estate Society. São Paulo, Brasil, 16 a 18 de dezembro, 1999.
6. Títulos de Investimento com Lastro em Ativos – O Mercado Brasileiro à Espera de um Líder. 28 p. Revista Alvares Penteado, v.1, n.3, FECAP – Fundação Escola de Comércio Alvares Penteado. São Paulo, 1999. Fundos de Investimento Imobiliário, com Portfólio de Base Imobiliária: Notas sobre a Depreciação do Ativo. 37 p. Boletim Técnico/PCC/187, EPUSP, São Paulo, 1997.
7. Os Sistemas Operacionais para Securitização de Portfolios Imobiliários e de Base Imobiliária Via Debêntures. 90 p. Boletim Técnico/PCC/186, EPUSP, São Paulo, 1997.
8. Fundos de Investimento Imobiliário e Títulos de Investimento de Base Imobiliária. 41 p. Boletim Técnico/PCC/130, EPUSP, São Paulo, 1994.
9. Fundos Imobiliários – Valor do Portfólio. 69 p. Boletim Técnico/PCC/127, EPUSP, São Paulo, 1994. Securitização de Portfólios de Base Imobiliária. 32 p. Boletim Técnico/PCC/99, EPUSP, São Paulo, 1993. Recursos para Empreendimentos Imobiliários no Brasil – Debêntures e Fundos. 22 p. Boletim Técnico 28/90, EPUSP, São Paulo, 1990.
10. PIMENTA, RICARDO; MONETTI, ELIANE e ROCHA LIMA JÚNIOR, João da. Estruturação de Fundos de Investimento Imobiliários (FII) para o Desenvolvimento de Hotéis de Negócio no Brasil: Vantagens e Desvantagens. Anais em CD-ROM. XIV Conferência Internacional da LARES – Latin American Real Estate Society. 16 p. Rio de Janeiro, Brasil, 17 a 20 de setembro, 2014
11. AMATO, Fernando .B. Implantação de Empreendimento de base imobiliária por meio de Fundos de Investimentos Imobiliário: Critérios de governança dos recursos financeiros para mitigação de riscos capaz de potencializar a captação de investimentos privados com característica de poupança. 2009. 217 p. Tese (Doutorado em Engenharia de Construção Civil e Urbana) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, São Paulo, 2009.
12. MONETTI, E. Shopping Centers: uma abordagem do dimensionamento do potencial e das áreas de venda. Dissertação (Mestrado). Escola Politécnica da USP, 1989.
13. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Planejamento de Shopping Centers. São Paulo, EPUSP, 1991. 143p. (Boletim Técnico. Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC-23/90)
14. GOMES, Fernanda H. Análise dos impactos do uso do sale-leaseback para desmobilização de ativos: Estudo de cado do Centro de Distribuição da General Motors. Dissertação (Mestrado). Escola Politécnica da USP, 2017.
15. Planejamento do Produto no Mercado Habitacional. São Paulo, EPUSP, 1993. 26p. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/110).
16. Qualidade do Empreendimento na Construção Civil: Inovação e Competitividade. São Paulo, EPUSP, 1995. 44p. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/144)

DRA. PAOLA TORNERI PORTO

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1. Apresentação da disciplina. Regras gerais e método de avaliação na disciplina. Os investidores em portfolios de real estate: os REITS (Real Estate Investment Trusts), os fundos imobiliários (FII), os investidores institucionais.
2. Os riscos de investimentos em EEL: riscos macroeconômicos, setoriais e próprios dos ativos. Critérios de diversificação para mitigação dos riscos do portfolio.
3. Indicadores para monitoramento do desempenho do portfolio de ativos: retorno total efetivo, ganho de capital efetivo, retorno da receita, grau de homogeneidade da renda, indicadores do grau de diversificação da carteira.
4. Rotina de análise para avaliação do desempenho de portfolio de ativos: a estruturação da carteira, a arbitragem dos cenários, análise da competitividade do portfolio frente ao desempenho do mercado, desmobilização e substituição de ativos do portfolio.
5. A análise de riscos na avaliação do portfolio: concentração de riscos no cenário referencial, a análise de riscos (fatores de mercado e fatores cruzados), o grau de homogeneidade da renda.
6. Apresentação do jogo de empresas: cada empresa investidora será representada por um grupo de alunos e a partir do portfolio protótipo inicial (edifícios de escritórios para locação – EEL) deverão ser tomadas as decisões sobre compra, venda e locação, mediante informações sobre a evolução do cenário de mercado. O objetivo de cada empresa será obter o maior resultado patrimonial em um dado horizonte de tempo.
7. Apresentação dos novos cenários de mercado – Cenário 1.
8. Apresentação dos novos cenários de mercado – Cenário 2.
9. Apresentação dos novos cenários de mercado – Cenário 3.
10. Apresentação dos resultados finais de cada grupo (seminários).

Bibliografia

1. A disciplina utiliza como texto-base para as aulas o livro ‘Real Estate: Fundamentos para análise de investimentos’ de ROCHA LIMA JR., J. R., MONETTI, E e ALENCAR, C.T. editora Elsevier, São Paulo (2011).
2. Como literatura complementar, as quais tratam com mais detalhe de tópicos específicos relacionados ao tema da disciplina, são recomendadas as seguintes referências, disponibilizadas pelo Núcleo de Real Estate EPUSP, em www.realestate.br
3. PORTO, Paola Torneri. Método para Gestão de Portfólios de Investimentos em Edifícios de Escritórios para Locação no Brasil. Tese (doutorado). Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. 2010.
4. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Princípios para Análise de Qualidade de Empreendimentos: o Caso dos Empreendimentos de Base Imobiliária. 68p. Boletim Técnico/PCC/153. EPUSP, São Paulo, 1995.
5. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Fundos de Investimento Imobiliário com Portfolio de Base Imobiliária: Notas sobre a Depreciação do Ativo. 38p. Boletim Técnico/PCC/187. EPUSP, São Paulo, 1997.
6. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Decidir sobre Investimentos no Setor da Construção Civil. 72p. Boletim Técnico/PCC/200. EPUSP, São Paulo, 1998.
7. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Formação da Taxa de Retorno em Empreendimentos de Base Imobiliária. 36p. Boletim Técnico/PCC/218. EPUSP, São Paulo, 1998.
8. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Análise Econômica de Empreendimentos de Longo Horizonte de Maturação: Indicadores Avançados para Análise da Qualidade do Investimento. 24p. Boletim Técnico/PCC/271. EPUSP, São Paulo, 2001.
9. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Análise de Investimentos e valuation no mercado de edifícios de escritórios para locação: questões sobre a doutrina. Real Estate: Economia & Mercados, vol2, nº1, pp.43-85. EPUSP, São Paulo, 2005.

DRA. ELIANE MONETTI

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1. Apresentação da Disciplina. Os empreendimentos de base imobiliária. Características gerais dos empreendimentos como investimento. Os ciclos de implantação, de operação e de exaustão.
2. Planejamento estratégico para a implantação de empreendimentos de base imobiliária. Os diferentes mercados e suas características específicas. Os empreendimentos voltados para locação e os condicionantes desses mercados. Discussões sobre propostas para o Seminário 1.
3. Os Empreendimentos com locação pura (escritórios). Panorama geral desse mercado. As tendências de formação de clusters contendo áreas de edifícios comerciais no tecido urbano. A aderência do setor com o comportamento macroeconômico e a rigidez na inserção dos empreendimentos. A demanda por espaços de escritórios comerciais.
4. Os indicadores do mercado de escritórios. Classificação de empreendimentos. Caracterização dos ocupantes. O Fundo para reposição de ativos e os investimentos em reciclagem. A gênese do negócio de locação de edifícios comerciais.
5. Apresentação do Seminário 1.
6. Os Empreendimentos com locação variável. Panorama geral do mercado de shopping centers. A aderência do setor com o comportamento macroeconômico e a rigidez na inserção dos empreendimentos.
7. Planejamento do produto shopping center. Os shopping centers de mix disperso. Definição do público alvo e espectro de produtos ofertados. Desenho estruturado de shopping centers. Sistemas de ancoragem de shopping centers. Potencial de vendas de um shopping center. Definição de áreas.
8. Os shopping centers de mix temático. A reciclagem de empreendimentos da tipologia de Shopping Centers.
9. Outros empreendimentos voltados para locação.
10. Apresentação do Seminário 2.

Bibliografia

1. CERQUEIRA, L. L. J. As Qualidades de Localização Intrametropolitana dos Espaços de Escritórios: Evidências Teóricas e sua Evolução Recente no Mercado de São Paulo. Dissertação (Mestrado). Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, 2004. 140 p.
2. HINES, M. Alice – Shopping Center Development and Investment – John Wiley & Sons 1.988 MONETTI, E. Shopping Centers: uma abordagem do dimensionamento do potencial e das áreas de venda. Dissertação (Mestrado). Escola Politécnica da USP, 1989.
3. Análise de Riscos do Investimento em Shopping Centers. Tese (Doutorado). Escola Politécnica da USP, 1996.
4. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Planejamento de Shopping Centers. São Paulo, EPUSP, 1991. 143p. (Boletim Técnico. Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC-23/90).
5. Bibliografia complementar será sugerida durante as aulas.

DRA. PAOLA TORNERI PORTO & PROF. AMILCAR MIELMICZUK

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1. Apresentação da Disciplina. Introdução. Caracterização da atividade de hospedagem. O mercado de hospedagem: conceito e estrutura. Geradores de demanda. Indicadores de desempenho. Composição da receita.
2. Panorama do mercado hoteleiro internacional e brasileiro: desempenho e características básicas. Análise comparativa e tendências para o mercado nacional.
3. A oferta de hospedagem: o ciclo da oferta de hospedagem. As condicionantes do perfil da oferta de hospedagem. Modelos de desenvolvimento da oferta de hospedagem. Modelos de operação da oferta de hospedagem. Bandeiras e operadoras: A natureza da relação e suas implicações. Operadores Independentes, cadeias regionais e cadeias nacionais. Tendências para a estrutura do setor. Modelos de contratação e de remuneração.
4. Ciclo de vida do empreendimento hoteleiro: A obsolescência funcional. A obsolescência mercadológica. A obsolescência processual. Condicionantes da vida útil: com origem no planejamento; com origem na implantação; com origem na operação. Tendências da oferta de hospedagem. Qualidade e preço do produto. Vetores da rentabilidade dos empreendimentos. Estabilidade estrutural do setor.
5. Manutenção, despesas de capital e a reserva para reposição de ativos. Reinvestimento e a renovação no ciclo. Condicionantes da perenidade do empreendimento: quanto à localização; quanto à estrutura física. Quanto à inserção de mercado.
6. A equação financeira do negócio hoteleiro e sua condição econômica. Arbitragem dos fluxos de recursos. Estudo de caso.
7. O conceito da qualidade dos investimentos nos diferentes ciclos. O risco do investimento em empreendimentos hoteleiros: nível de exposição e a natureza dos riscos nos diferentes ciclos. Estudo de caso.
8. Quebra de desempenho operacional: vetores geradores e seu impacto na qualidade do investimento. Estudo de caso.
9. Seminário.

Bibliografia

1. ANDRADE, N. Hotel: Planejamento e Projeto. São Paulo, SP, Editora SENAC São Paulo, 2000. 246p.
2. Appraisal Institute, 1992. 257p.
3. ASMUSSEN, M. W.; ROCHA, R. M.; PETROLA JUNIOR, Y. O Setor Hoteleiro em São Paulo: Origem, Panorama Atual e Perspectivas de Comportamento. 104 p. Trabalho de Conclusão de Curso – EPUSP, São Paulo, 2002 ASMUSSEN , MICHAEL WILLY. Ciclos de Oferta de Hospedagem Comercial Transeunte – Impacto na Rentabilidade dos Investimentos em Empreendimentos Hoteleiros. São Paulo, 2004. 92 p. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo.
4. KOTLER, P. Marketing for Hospitality and Tourism. 2ND Ed. Upper Saddle River, NJ, USA, Prentice Hall, 1999. 800p.
5. ROCHA-LIMA J.; MONETTI E.; ALENCAR C.T. – Real Estate: Fundamentos para Análise de Investimentos – capítulos 1, 2, 6 e 7. Campus-Elsevier. 440p. Rio de Janeiro, 2011.
6. ROCHA-LIMA J. Arbitragem de Valor de Hotéis. São Paulo, EPUSP, 2000. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/267).
7. ROCHA-LIMA J. Formação da taxa de retorno em empreendimentos de base imobiliária. São Paulo, EPUSP, 1998. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/219).
8. ROCHA-LIMA J. Princípios para análise da qualidade de empreendimentos – o caso dos empreendimentos de base imobiliária São Paulo, EPUSP, 1995. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/153).
9. RUSHMORE, S. Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuation. Chicago, Ill, USA.
10. TUCH, D. Dimensionamento das Áreas de um Hotel. São Paulo, SP, Editora SENAC São Paulo, 1994. 172p.
11. WANDERLEY , H. A Percepção dos Hóspedes Quanto aos Atributos Oferecidos pelos Hotéis Voltados para o Turismo de Negócios na Cidade de São Paulo. São Paulo, 2004. 98 p. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo.
12. YU, L. The International Hospitality Business: Management and Operations. Binghamton, NY, USA, Haworth Hospitality Press, 1999. 404p.

DRA. CAROLINA ANDREA GARISTO GREGÓRIO

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1. Securitização: por qual razão e o que significa.
2. Parcerias de investimento e partilhamento de investimento. Estruturas de funding adequadas conforme o foco do empreendedor e o formato do empreendimento parceria em empreendimentos para venda e partilhamento para empreendimento de base imobiliária. Estruturas com foco limitado e geração de instrumentos de mercado de capitais.
3. Operações em Spe, com e sem emissão de títulos de investimento. Fundos de Investimento em Participações (Fip) para abrigar portfolios de investimento.
4. Desenvolvimento do ESTUDO DE CASO 1 (empreendimento residencial: funding do investimento em parceria).
5. Desenvolvimento do ESTUDO DE CASO 2 (plano de investimentos em Fip, usando o CASO 1 como protótipo).
6. Fundo de Investimento Imobiliário (Fii) como instrumento de partilhamento de investimento em propriedades geradoras de renda. Estruturação e precificação das cotas. Viés de precificação como efeito do critério de desenho do cenário referencial. Aspectos que diferenciam um Fip de um Fii para o mesmo portfolio.
7. Desenvolvimento do ESTUDO DE CASO 3 (Fii para partilhamento do investimento em um edifício de escritórios para renda).
8. Fundo de Investimento Imobiliário como instrumento de investimento e financiamento da implantação de empreendimento gerador de renda. Estruturação e precificação das cotas. Garantias colaterais e “garantia de renda”. Desenvolvimento do ESTUDO DE CASO 4 (Fii para investimento e financiamento do investimento em um edifício de escritórios para renda).
9. Emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (Cri) para securitização de recebíveis de venda de imóveis, ou de locação. Estruturação, títulos seniores e subordinados e riscos. Cri para receita de locações.
10. Instrumentos de partilhamento do investimento em operações de concessões. As questões de securitização para suportar o funding dos investimentos. Securitização de future flows. Estruturas, garantias colaterais e a questão do lastro dos instrumentos de securitização. Desenvolvimento do ESTUDO DE CASO 5 (geração de Cri de locação em operação build-to-suit).
11. Seminário desenvolvido pelos alunos e entrega de trabalho escrito. Tema: Replicar o estudo do CASO 2, considerando o Fip preparado para receber investimento de capital estrangeiro – USD 50 milhões ou EUR 50 milhões. Os recursos serão encaixados a vista na captação.
12. Seminário desenvolvido pelos alunos e entrega de trabalho escrito. Tema: Análise de um dos Fiis para locação de imóvel(eis) levado a mercado no Brasil, distribuído para pequenos e médios investidores (distribuição dispersa). A análise deve ser desenvolvida sob o ponto de vista da qualidade do investimento na cota do Fii e dos riscos do investidor, além de crítica (eventual) ao prospecto da oferta.

Bibliografia

1. BRUEGGEMAN AND FISHER – Real Estate Finance and Investments – Richard D. Irwin. 1.993.
2. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Decisão e Planejamento: Fundamentos para a Empresa e Empreendimentos na Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 2004, 58p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/25).
3. Instrumentos de Investimento em Empreendimentos Habitacionais no Brasil: A Questão Estrutural. São Paulo, EPUSP, 2004. 68p. (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/354).
4. Fundos de Investimento Imobiliário e Real Estate Investment Trusts. 7p. In: CONGRESSO URBAN LAND INSTITUTE – REAL ESTATE NA AMÉRICA LATINA, 2001, São Paulo, Brasil, 2001.
5. Novos Produtos Financeiros e o Mercado Imobiliário – Investimentos Via Títulos de Securitização. Anais em CD-ROM. 10 Seminário LARES – Latin American Real Estate Society. São Paulo, Brasil, 16 a 18 de dezembro, 1999.
6. Decidir Sobre Investimentos no Setor da Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 1998 (Boletim Técnico. Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/200, 76p.).
7. Títulos de Investimento com Lastro em Ativos – O Mercado Brasileiro à Espera de um Líder. 28 p. Revista Alvares Penteado, v.1, n.3, FECAP – Fundação Escola de Comércio Alvares Penteado. São Paulo, 1999.
8. Fundos de Investimento Imobiliário, com Portfólio de Base Imobiliária: Notas sobre a Depreciação do Ativo. 37 p. Boletim Técnico/PCC/187, EPUSP, São Paulo, 1997.
9. Os Sistemas Operacionais para Securitização de Portfolios Imobiliários e de Base Imobiliária Via Debêntures. 90 p. Boletim Técnico/PCC/186, EPUSP, São Paulo, 1997.
10. Fundos de Investimento Imobiliário e Títulos de Investimento de Base Imobiliária. 41 p. Boletim Técnico/PCC/130, EPUSP, São Paulo, 1994.
11. Fundos Imobiliários – Valor do Portfólio. 69 p. Boletim Técnico/PCC/127, EPUSP, São Paulo, 1994.
12. Securitização de Portfólios de Base Imobiliária. 32 p. Boletim Técnico/PCC/99, EPUSP, São Paulo, 1993.
13. Recursos para Empreendimentos Imobiliários no Brasil – Debêntures e Fundos. 22 p. Boletim Técnico 28/90, EPUSP, São Paulo, 1990.
14. ROCHA LIMA JUNIOR, João da; MONETTI, Eliane e ALENCAR, Claudio Tavares – Real estate: Fundamentos para Análise de Investimentos – Elsevier Editora Ltda. 2.011.
15. ROETTKE, Nico B. – Handbook – Real Estate Capital Markets – Rudolf Müller. 2.008.

DR. FERNANDO BONTORIM AMATO

Objetivos – Transmitir aos alunos os conceitos que orientam os empreendimentos no setor de infraestrutura em seus diferentes segmentos, e os fatores críticos a se considerar na formatação e implantação destes, bem como na projeção de comportamento para validação dos investimentos.

Fundamentos – O setor de infraestrutura formata, implanta e opera seus empreendimentos seguindo princípios particulares. A característica de longo prazo de geração de renda do setor de infraestrutura, a rigidez do ponto de vista da impossibilidade de adaptação do empreendimento a outros fins até em função do modelo de contratação (em regime de concessão, de parceria público privada ou de autorização), aliados à necessidade de se manter eficiente para ser capaz de gerar renda em padrões aceitáveis demanda que o tratamento dessa tipologia de empreendimento se faça em bases próprias. Esta disciplina busca ainda fornecer subsídios para a elaboração de informações de caráter econômico e financeiro para investimentos em empreendimentos de infraestrutura, com ênfase nos segmentos de energia e de transportes.

Programa de aulas

AULAS 1 A 5 APRESENTAÇÃO DA DISCIPLINA. O setor de infraestrutura: características gerais dos empreendimentos como investimento. Os ciclos de formatação, de implantação e de operação. Os diferentes mercados e suas características específicas. Os Empreendimentos no Setor de Energia. Panorama geral desse mercado. A aderência do setor com o comportamento macroeconômico e a rigidez na inserção dos empreendimentos. A demanda e oferta. Planejamento de empreendimentos no segmento de geração de energia. Tipologias de produto e comercialização de energia. Estruturas de funding para empreendimentos do setor: financiamentos de longo prazo e captação de recursos via mercado de capitais. Descrição e desenvolvimento do ESTUDO DE CASO 1 (implantação e operação de um empreendimento de geração de energia renovável).

AULA 6 SEMINÁRIO 1 desenvolvido pelos alunos e entrega de trabalho escrito.

AULA 7 A 9 Os Empreendimentos no Setor de Transportes. Panorama geral desse mercado. A aderência do setor com o comportamento macroeconômico e a rigidez na inserção dos empreendimentos. A demanda e oferta. Planejamento de empreendimentos no segmento de rodovias Tipologias de produto, formatação do produto e projeção da demanda. Estruturas de funding para empreendimentos do setor: financiamentos de longo prazo e captação de recursos via mercado de capitais. Descrição e desenvolvimento do ESTUDO DE CASO 2 (concessão para exploração de rodovia).

AULA 10 SEMINÁRIO 2 desenvolvido pelos alunos e entrega de trabalho escrito.

Critério de aproveitamento – As notas de aproveitamento serão calculadas com o seguinte critério: Aproveitamento = 0,85 *(1º Seminário + 2º Seminário)/2+Conc As notas dos seminários (Seminários) serão de 0 até 10 e corresponderão ao conteúdo dos documentos entregues e da apresentação do trabalho em seminário – a mesma nota será conferida a todos os membros do grupo. A nota de conceito (Conc) dada pelo professor a cada aluno em função do desempenho global ao longo do curso, que inclui a participação do aluno durante as aulas (a nota de conceito varia de [0,0] a [1,5]).

Bibliografia

1. AGUIAR FILHO, Fernando Luiz – Modelo Institucional do Setor Elétrico Brasileiro: Análise da Capacidade de Atração de Capital Privado para Investimentos em Geração de Energia Hidrelétrica. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, 2007.
2. ALENCAR, Claudio Tavares – Derivação de Fundos para Investimento em Empreendimentos de Infraestrutura no Brasil: a Viabilidade da Securitização nas Concessões Rodoviárias e de Geração Independente de Energia Elétrica. Tese (Doutoramento) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, 1998.
3. ARTIGIANI, Heliana Lombardi – Crédit o de Carbono como Meio de Funding para Empreendimentos de Infraestrutura no Brasil – A Validação de Investimentos em Geração de Energia. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, 2011.
4. FALSETI, Uirá Watanabe – Critérios de Formatação de Funding para Projetos em Rodovias Vicinais no Estado de São Paulo. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, 2008.
5. FINNERTY, John D. Project finance: engenharia financeira baseada em ativos. Qualitymark, 1998. LAGE, Flavio Abdalla – Reconhecimento do Ambiente Institucional e a Estruturação de Garantias como Estímulo ao Investimento em Debêntures de Infraestrutura de Transportes por parte das Entidades Fechadas de Previdência Complementar no Brasil. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, 2016.
6. NABHAN, Fernando Mansour – Principais Riscos Envolvidos na Decisão de Investimentos em Concessões Rodoviárias no Brasil. Monografia (MBA) – Programa de Educação Continuada em Engenharia da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, 2005.
7. PONCHIO, Canoí Farias – Uma Análise Crítica Sobre o Value For Money de um Protótipo de Linha de Metrô em São Paulo Tendo com o Referência as Atuais PPP das Linhas 4 e 6. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, 2016.
8. ROCHA LIMA JUNIOR, João da. Decidir Sobre Investimentos no Setor da Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 1998, 76p. (Boletim Técnico. Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/200).
9. Os Sistemas Operacionais para Securitização de Portfolios Imobiliários e de Base Imobiliária Via Debêntures. 90 p. Boletim Técnico/PCC/186, EPUSP, São Paulo, 1997.
10. Decisão e Planejamento: Fundam entos para a Empresa e Empreendimentos na Construção Civil. São Paulo, EPUSP, 2004, 58p. (Texto Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de Construção Civil, TT/PCC/25).
11. ROCHA LIMA JUNIOR, João da; MONETTI, Eliane e ALENCAR, Claudio Tavares – Real Estate: Fundamentos para Análise de Investimentos – Elsevier Editora Ltda. 2011.
12. SCHUMAHER, Luciana Maria – Manutenção e Reposição do Equilíbrio Econômico-Financeiro dos Contratos de Concessão de Rodovias: Avaliação das Revisões e Reajustes de Tarifa no Brasil. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, 2003.
13. SILVA, Leandro Morais e – As Parcerias Público-Privadas como Ambiente de Captação de Investimentos em Estações de Tratamento de Esgotos no Brasil. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, 2006.

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